“现售制”重塑拿地逻辑：土拍放量，优质地块才吃香

　　“现售制”新政落地后，土地市场进一步分化。

　　11月11日，南京新政后首场土地出让正式举行，5宗涉宅用地出让全部成交，总成交额35.63亿元。其中，4宗为底价成交，唯一溢价的南京南站地块，则由杭州民企北谷地产与南京国企南京交投置业联合竞得，成交总价为6.24亿元，溢价率4%。

　　11月12日，南京再成功出让4宗地块，最终4宗地块全部由南京当地国企或者城投平台竞得，成交总价约21亿元。

　　南京是全国较早经历房地产周期波动的城市，是观察全国土地市场变化的特定窗口。“现售制”新政后，南京的土地市场供应短期放量，但房企保持审慎的投资态度，这是当下土地市场的典型写照。

　　不仅是南京，近期多座二线城市的土地出让中，也出现分化现象：房企普遍押注一线城市与重点二线城市；即便在城市的内部，板块之间的冷热程度不均，核心地段参与房企较多，远郊地块则可能面临流拍。

　　随着“现售制”新政细则陆续公布，土地市场新的变化还在继续酝酿之中。在短期成交放量之后，房企消化土地储备所需的时间变长，资金流转速度变慢，多方因素交织，土地市场或将面临新的“冷静期”。

　　短期放量

　　“现售制”新政后，全国各地土地市场集体供应放量。

　　克而瑞发布数据显示，“现售制”新政后的次月（2026年9月），全国重点50城供应土地建筑面积约2889.06万平方米，环比增长130.0%。

　　这种趋势还在延续。

　　中指研究院的数据显示，今年11月，四大一线城市北京、上海、广州、深圳均有土地出让安排，二线城市如杭州、成都、武汉、南京不仅均有多宗宅地出让，而且均有核心板块优质宅地，上述八座城市将有近116宗涉宅用地出让，总起始价超768亿元。

　　各地频繁推出地块，本质是在抢占窗口期。“现售制”施行后，市场的共识是，这将带来商品房供应缩量，而在此之前，土地市场先行一步放量有望弥补未来一到三年内的商品房供应短缺。此外，由于今年上半年全国土地供应宗数偏少，临近年关，各地也在加紧完成今年的土地供应目标。

　　以南京为例，其新政后首轮土地出让共推出23宗地块，分三天成交，仅11月13日单日，南京拟供应的地块数量达到14宗。

　　除了南京以外，一线城市之中深圳也在加快土地市场的供应，而且供应地块遍布全市多个热点区域。

　　其中，深圳龙岗大运片区挂牌的一宗地块，起始价12.75亿元，起始楼面价约1.82万元/平方米，地块将于12月8日出让。此外，光明区也于11月11日挂牌一宗地块，起始价为13.76亿元，容积率1.0至1.74，建筑密度不高于50%，建筑限高不高于100米。

　　上海今年第11批次土地出让也将在月底举行，此次将推出浦东杨思、宝山南大两宗住宅地块，起始总价超过41亿元。

　　需要指出的是，尽管各地“现售制”细则已经基本出台，近两个月推出的土地出让条件并未明确要求全面现房销售，但在申请预售的节点上均有所延后。以上海为例，此次推出的地块出让规定，房企必须在建筑封顶、土地出让金全额缴清后，才能申请预售。

　　一位全国性房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“虽然现售制目前各地还没有全面铺开，但是预售节点明显后移，对房企的资金要求也相应提高。近期我们观察到的市场情况是，各地成交的地块多数是微型地块，单宗成交价普遍不超过20亿元，房企目前的风控相较以前更严格了。”

　　成交分化

　　土地供应放量，但在成交上却呈现了明显的分化。

　　克而瑞研究中心报告显示，今年10月，重点50城土地成交总建筑面积约1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价约1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0%；成交均价约5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%。

　　克而瑞指出，今年10月重点50城土地平均溢价率为1.01%，较9月份回落6.95个百分点，较上年同期下降2.19个百分点，市场整体出价转向谨慎，底价成交成为主流。

　　虽然大多数地块接近底价成交，但各地成交仍有亮点。

　　11月13日，成都出让锦江区的一宗地块，出让面积为3.17万平方米（合47.5亩），规划建筑面积7.92万平方米，容积率2.5，起拍楼面价2.8万元/平方米，折合起始总价22.17亿元。这宗地块的起拍楼面价创下成都涉宅用地新高。

　　即便以创下新高的起拍楼面价入市，这宗地块仍然吸引了多家竞买人参与竞拍，最终由金茂以楼面价2.92万元/平方米竞得，成交总价23.12亿元，溢价率4.29%。

　　南京、合肥土地出让也可圈可点。

　　11月12日，合肥成功出让2宗涉宅用地，土地出让面积85.22亩，总规划建筑面积约9万平方米，这两宗地块均溢价成交。其中，安徽大富地产溢价22.8%斩获包河区地块，联发集团溢价12.46%斩获经开区地块，两宗地块共收金12.74亿元。

　　南京在11月13日的土地出让中，也出现了过百轮举牌的情况。其中，南京江宁科学园G96地块成为当日的热点地块，举牌307轮，创下近几年南京竞拍轮数纪录，最终被厦门国企联发地产拿下，溢价率46%。

　　土地市场冷热不均、成交分化，市场后续将发生变化。

　　华泰证券认为，新政后土地市场呈现阶段性放量，但成交增量主要来自前期集中补供的滞后传导及地方城投底价托底，市场化房企拿地仍趋审慎。一线城市首批挂牌项目均未强制要求现房销售，为房企保留预售选择空间，体现土地出让端对新政的渐进式承接。