住房租赁行业“重构”：50城租金降7.5%，国央企扩围

　　本周，以“重构与新生”为主题的2026观点住房租赁大会在上海举办，观点指数发布《观点指数·2026住房租赁卓越表现报告》。

　　报告显示，50城1—9月租金均值为31.12元/平方米/月，同比下降7.50%，超八成样本城市租金累计同比回落；20家综合实力靠前企业合计管理规模约150万套，但内部增长结构分化明显——市场化头部运营商进入主动缩表周期，国央企背景品牌保持高速增长；截至9月30日，上市租赁住房REITs共9只，保租房REITs板块总市值超200亿元。

　　20家实力靠前企业合计管理约150万套公寓

　　报告指出，多元化市场主体的竞争格局在2026年进一步固化，房企系、地方国资平台、市场化专业运营商、外资机构、酒店系等多元力量多轨并行，不同主体依托自身资源禀赋参与住房租赁赛道，产业生态持续迭代完善。

　　2026年上半年，万科泊寓、龙湖冠寓集中式长租品牌半年度收入分别为14.64亿元、10.60亿元，同比分别下滑18.67%、14.52%。泊寓收入下滑，核心来自主动清退亏损房源，自2025年下半年起批量退出深圳城中村等亏损项目。截至2026年6月末，泊寓运营管理房源22万间，已开业17.4万间，较2025年末已开业房量减少约2.38万间。

　　分散式代表相寓在规模端逆势突破，截至6月末在管房源达35.8万套，同比增长12%，整体出租率稳定在95%的高位。然而，12%的房源增速并未转化为营收的同步增长，当期实现营收21.15亿元，同比下滑21.74%，单套平均收益被明显摊薄。以半年收入与在管房源测算，相寓单套月均收入已从上年同期的约1480元降至约985元，降幅超过三成。

　　相对之下，央国企系长租品牌营收普遍实现正向增长。招商蛇口壹间公寓上半年收入8亿元，同比增长23.08%；华润有巢全口径营业收入为4.7亿元，同比增长14.4%，同期经营利润同比增长16.4%至2.9亿元。

　　据观点指数监测，20家综合实力排名靠前的样本企业合计开业规模120.4万套，整体管理规模约150万套，但内部增长结构严重分化，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的传统市场化头部运营商进入主动缩表周期，而保利和寓、城投宽庭、招商蛇口壹间公寓等国央企背景品牌保持高速房量增长。当中，保利和寓在营房量同比增长57.69%、招商蛇口壹间公寓同比增长22.5%，华润有巢、承寓、宁巢、城发美寓等均实现不同程度的增长。

　　从已开业房源看，万科泊寓为17.4万间，依旧处于行业第一位；其后依次为龙湖冠寓、瓴寓国际、乐乎集团、百瑞纪集团、美寓、安居乐寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓等。

　　保租房REITs板块总市值超200亿元

　　新增项目开业层面，2026年1-9月，观点指数监测的30家住房租赁样本企业累计新增开业项目114个，覆盖30余个主流品牌、24座重点城市。对比2025年同期，样本企业新增开业项目总量显著收缩，行业拓店、扩张节奏明显放缓。

　　在整体拓店收缩的背景下，头部品牌的项目开业数量依然保持领先，市场集中度有所提升。合肥承寓以约17个新开项目居于样本首位；雅诗阁依托服务式公寓全国化布局，年内新开业10个项目，覆盖上海、无锡、武汉、海口等城市；保利和寓、万科泊寓、招商蛇口壹间公寓、宁巢、城发美寓、华润有巢、瓴寓等租赁平台同样保持稳定的项目投放节奏。

　　值得关注的是，新增项目高度向上海、合肥、深圳、杭州、北京、郑州、广州、成都、武汉等重点城市聚集，长三角上海、杭州、合肥为全国供给第一梯队，深圳、广州、珠海构成粤港澳主力。

　　上海有20个新开项目、13家运营商参与布局，也是国内租赁住房REITs资本化运作最为成熟的市场。

　　截至2026年9月30日，上市租赁住房REITs总计9只，发行规模（含扩募）合计超150亿元，3只已完成扩募的项目合计新增募资28.68亿元，底层资产覆盖公租房、保租房、人才公寓。

　　Wind数据显示，截至9月30日收盘，保租房REITs板块总市值超200亿元，单日涨跌互现，涨跌幅全部控制在正负0.53%以内。

　　与此同时，机构间REITs开始进入平台化复利阶段。全市场首单住房租赁机构间REIT建信长租于2024年7月设立首发规模11.7亿元，2025年9月首轮扩募4.53亿元，扩募后资产规模稳步抬升至21.14亿元；2026年7月28日申报“第二至N次扩募”50亿元，上交所已受理。

　　值得关注的是，存量低效非居住物业改造类收购也持续涌现，存量商办物业、工业厂房、产业宿舍楼成为租赁住房供给拓展的重要来源。城璟租住（周大福企业成员机构）收购北京顺义区空港街道存量商办物业，计划改造形成近2600间宿舍型租赁住房；鼎晖投资拿下上海嘉定中旭大厦商办物业，通过存量商办改造成市场化长租公寓等。

　　交易地域高度聚焦一线及强二线，且资产类型高度集中于可纳保、可改造及可证券化等资产。具备改造潜力、纳保条件清晰的核心城市存量非居住物业，仍将是机构重点布局的方向。