REITs加速上新，上市数量逼近百只 业内称我国多层次REITs生态已初步成型，未来向上可期

　　深圳商报·读创客户端记者詹钰叶

　　华夏保利商业REIT、平安西安高科产业园REIT均将于11月12日挂牌，我国境内上市公募REITs数量逼近百只。近年来我国REITs扩容增量，产品谱系延伸，业内称我国多层次REITs生态已初步成型，未来向上可期；投资者可关注公募基金、险资增配与项目发行、解禁的节奏能否匹配。

　　根据公告，华夏保利商业REIT、平安西安高科产业园REIT将于11月12日分别在上交所、深交所挂牌，其中后者为陕西首单本土公募REITs。这两只产品挂牌完成后，2026年上市的公募REITs将达20只，与2025年全年持平；境内上市的公募REITs总数也将增加至98只。

　　可以看到的是，今年四季度以来REITs供给节奏明显提速：截至11月11日，今年10月以来共有7单项目上市交易，上市时间集中于10月23日以来的两周，合计规模约133亿元。同花顺数据还显示，目前23家公募基金管理人上报的33单REITs项目在排队，其中5单已获批、发行期待定，其余申请处于“已受理”状态。

　　据同花顺数据（可统计数据），剔除年内新成立的产品，逾八成REITs年内净值收益率为正；近八成产品成立以来的净值收益为正。中信建投证券地产经营服务及REITs首席黄啸天表示，2026年公募REITs市场先跌后稳，产权类REITs分派率反超中证红利股息率，波动率低于主要红利指数；三季度业绩环比回升，保租房和消费相对稳健，产业园区和仓储物流仍承压。展望2027年，二级债基扩围、首批REITs指数基金成立，他预计险资新规有望带动增配。建议投资者重点关注公募基金和险资的实际建仓节奏，以及新增资金能否承接新发项目上市和存量份额解禁带来的供给。具体来看，一级市场精选定价合理的优质项目，二级市场以奥特莱斯、保租房、市政环保和数据中心构筑底仓，关注仓储物流和部分高速公路的景气修复机会，择优关注估值回落、经营相对稳健的产业园区厂房类REITs。

　　申万宏源证券分析师彭文玉指出，从增量开发到存量盘活，不动产融资模式转型驱动着我国多层次REITs发展持续深化。供需两旺的背景下，我国多层次REITs生态已初步成型，主要涵盖Pre-REITs、类REITs、机构间REITs及公募REITs四大类别，基本实现对不动产发展的全生命周期覆盖，且权益属性逐步增强。

　　展望2027年，彭文玉预计二级市场将震荡修复，向上可期。并建议关注公募基金新规、保险资金投资商业不动产REITs相关制度的落地进度以及REITs指数基金接续发行进展，或带来短期流动性溢价修复式反弹；关注土地续期政策在各地执行的进展，将为产权类项目带来长期价值的重估。配置比价效应看，当前公募REITs派息率对股息与债息的息差均处于历史95%分位及以上，已具备较高的性价比，但需关注科技股行情演绎对红利类资产的分流影响，以及公募REITs IPO常态化扩容、机构间REITs发行提速，带来的短期资金分流。投资者可关注以下方向：消费类头部运管的优质区域资产、政策性保租房、量价预期稳定的公用事业、机制电量比例较高或长协锁定比例较高、区域供需格局良好的部分能源项目；路网引流持续兑现的高速；宏观经济修复期，关注顺周期的产业园和仓储物流底层资产经营业绩边际改善信号，同时警惕信用风险事件冲击。