中关村:《房地产抵押估价报告》【博文房估字(2026)第12065号】
原文摘录：房地产抵押估价报告 估价报告编号：博文房估字（2026）第 12065 号 估价项目名称：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司位于北京市海淀区中关村大街 18 号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估 估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行 房地产估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司 注册房地产估价师：罗志泉 注册号：2320140069 刘晓雷 注册号：3220170358 估价报告出具日期：2026 年 9 月 20 日 致估价委托人函 南京银行…
房地产抵押估价报告
估价报告编号：博文房估字（2026）第 12065 号
估价项目名称：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司位于北京市海淀区中关村大街 18 号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估
估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行
房地产估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司
注册房地产估价师：罗志泉 注册号：2320140069
刘晓雷 注册号：3220170358
估价报告出具日期：2026 年 9 月 20 日
致估价委托人函
南京银行股份有限公司北京分行：
受贵行委托，我公司依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T
50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房
地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号）等有关法律法规政策
规定，对拟抵押的位于北京市海淀区中关村大街 18 号部分楼层综合、
地下车库、地下库房用途房屋所有权(建筑面积为 23514.3㎡)抵押价值
进行了评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估
房地产抵押价值。
估价对象：为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司所拥有的
位于北京市海淀区中关村大街 18 号部分楼层综合、地下车库、地下
库房用途房屋所有权(建筑面积为 23514.3㎡)及其所分摊的国有出让
土地使用权。
价值时点：2026 年 8 月 17 日。
估价方法：比较法、收益法。
估价结果：估价人员遵循估价原则和行业标准，按照估价工作
程序进行了实地查勘和市场调查；在综合考虑影响房地产的各项因
素的基础上，选用科学、合理的估价方法，并依据估价人员的专业
经验，通过公正、客观的评估，本次评估最终确定估价对象于价值
时点 2026 年 8 月 17 日的抵押价值为房地产总价 18905.98 万元，大
写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖仟捌佰元整。详见评估明细表：
评估明细表
房屋所有权证 所在层数/总层 建成年
权利人 坐落 小区名称 房屋结构
号 数 代
京房权证海股 北京中关村科 海淀区中关 3-5/22（-4）；
字第 0004603 技发展(控股)股 村大街 18 号 中关村科贸电子城 钢混 地下 2 层-地下 2003 年
号 份有限公司 部分楼层 4 层/22（-4）
国有土地使用
权利类型 权利性质 共有情况 用途 土地性质
权证号
国有建设用地
京海国用(2003 办公、车位、
使用权/房屋所 商品房 单独所有 出让
出)第 2166 号 库房
有权
坐落 建筑面积（㎡） 用途 所在层数/总层数 单价（元/㎡） 价值(万元)
地上办公 4096.83 办公 3-5/22（-4） 22161 9078.98
地下库房 5510.71 库房 地下 2 层-地下 4 层/22（-4） 6648 3663.52
地下车位 13906.76 车位 地下 2 层-地下 4 层/22（-4） 4432 6163.48
市场价值(万元) -- 18905.98
（一）房地产抵押价值
1.未设立法定优先受偿权下的价值
本次评估确定估价对象在价值时点2026年8月17日的市场价值
为房地产总价 18905.98 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖仟
捌佰元整。
2.需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款
根据估价委托人提供的资料以及不动产登记信息查询，估价对象
已设定抵押权，由于房地产续贷需偿还前期贷款，故本次评估设定估
价对象于价值时点不存在抵押权。
除此以外，估价委托人提供的全部资料中未显示估价对象于价值
时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受
偿款；注册房地产估价师收集的相关资料中亦未发现估价对象于价值
时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受
偿款。
综上所述，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款合计为
零。
3.抵押价值
本次评估确定估价对象在价值时点 2026 年 8 月 17 日的抵押价
值为房地产总价 18905.98 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖
仟捌佰元整。
（二）相关税费
本次估价目的为抵押，根据谨慎原则，处置税费取卖方承担买卖 双方税费前提，明细如下：
契税 3.00%
买方
印花税 0.025%
增值税及附加 3.26%
卖方 印花税 0.025%
个税 1.00%
处置费用 销售、中介、评估费用 2%
税（费）合计（万元） 1760.15
（三）房地产抵押净值
扣除处置税费后抵押净值 17145.83 万元，大写人民币壹亿柒仟
壹佰肆拾伍万捌仟叁佰元。
房地产抵押价值评估结果汇总表 币种:人民币
估价对象 北京市海淀区中关村大街
18 号部分楼层综合、地下
项目及结果 车库、地下库房
总价（万元） 18905.98
1、假定未设定法定优先受偿权下的价值
单价（元/㎡）
2、估价师知悉的法定优先受偿款 总额（万元） 0
2.1 已抵押担保的债权数额 总额（万元） 0
2.2 拖欠的建设工程价款 总额（万元） 0
2.3 其他法定优先受偿款 总额（万元） 0
总价（万元） 18905.98
3、抵押价值
单价（元/㎡）
4、处置税费 总价（万元） 1760.15
5、抵押净值 总价（万元） 17145.83
特别提示：
1. 根据估价委托人提供的资料以及不动产登记信息查询，估价
对象已设定抵押权，由于房地产续贷需偿还前期贷款，故设定法定优
先受偿款为 0 元。
2.变现能力分析和风险提示
（1）变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1）通用性
估价对象登记用途为综合、地下车库、地下库房，房屋结构为钢混，内部格局作为综合、地下车库、地下库房使用较优，所在区域繁华度较优，基础设施开发较完善，且市场较活跃。在价值时点抵押房地产作为综合、地下车库、地下库房用房的通用性较优。
2）独立使用性
在价值时点抵押房地产作为综合、地下车库、地下库房用房的独立使用性较好，不可分割转让。
3）实现抵押权时，处置抵押房地产所得金额应依以下顺序分配：处置抵押房地产的费用（诉讼费、评估费等）、抵押房地产应缴纳的各种税金（增值税及附加、印花税、交易费、土地增值税等）、抵押债权本息及支付违约金、赔偿
由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。
4）变现价值与评估价值差异程度分析：
经过我们的调查，拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响。估价对象为综合、地下车库、地下库房类建筑，具有独立使用功能、不可分割转让，在正常状态下，变现时间为 3 个月左右。变现价值与评估的市场价值差异一般在10%-30%。
（2）风险提示
1）本报告的法定优先受偿款指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款；
但不包括实现抵押权时抵押房地产应交纳的税费，该部分税费由抵押权人确定抵押贷款额度时予以考虑。
2）关注房地产抵押价值未来下跌的风险：国家宏观经济政策的变化、估价对象状况和房地产市场状况变化、未来处置的风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等都可能导致房地产抵押价值下跌。评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
3）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：①估价对象是否发生转让、灭失或损坏、是否存在过度使用；②估价对象所在区位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显著波动和市场泡沫；③是否存在其他法定优先受偿款；④是否存在其它债权等。
4）合理使用评估价值：提请注意的是，报告使用人应在本报告估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点（价值时点）到处分时点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现能力、抵押物处置的税费、是否还存在其他法定优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。
3.其他注意的事项
本估价报告使用期限为壹年，报告使用人在使用本估价报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。
法定代表人：
博文房地产评估造价集团有限公司
二○二六年九月二十日
目 录
估价师声明......- 6 -
估价假设和限制条件......- 7 -
估价结果报告......- 8 -
一、估价委托人......- 8 -
二、房地产估价机构......- 8 -
三、估价目的......- 8 -
四、估价对象......- 8 -
五、价值时点......- 9 -
六、价值类型......- 9 -
七、估价原则......- 9 -
八、估价依据......- 10 -
九、估价方法......- 11 -
十、估价结果......- 15 -
十一、注册房地产估价师......- 15 -
十二、实地查勘期......- 16 -
十三、估价作业日期......- 16 -
附 件......- 17 -
1.估价对象权利人身份证明以及权属证明复印件2.不动产权登记信息查询结果告知单 3.估价对象位置图 4.估价对象实地查勘情况及相关照片 5.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 6.注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3.我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.我们是按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号）等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5.参加本次估价的注册房地产估价师承诺对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽职尽责。
姓名 注册号 签名 签名日期
罗志泉 2320140069 2026 年 9 月 20 日
刘晓雷 3220170358 2026 年 9 月 20 日
估价假设和限制条件
1.一般假设
（1）本次估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查但未予以核实，本次估价假定估价对象的权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。
（2）本次估价对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，注册房地产估价师无理由怀疑本次估价对象存在安全隐患且没有经相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假定估价对象房屋安全性、环境污染等指标在合理范围内。
2.未定事项假设
本估价报告无未定事项假设。
3.背离事实假设
在价值时点，估价对象已设定抵押权，估价委托人若要重新抵押，则需撤销原抵押权。本次评估未考虑该抵押权对评估价值的影响。
4.不相一致假设
本估价报告无不相一致假设。
5.依据不足假设
估价委托人无法提供估价对象产权资料，估价对象建筑面积依据《产权持有单位承诺函》记载面积，我们已在能力范围内对领勘人指认的估价对象位置和界址进行实地查勘，但不排除领勘人误指或恶意指认的可能，估价对象现状已重新分割，与《产权持有单位承诺函》记载房号不一致。如果因位置失实或界址不清晰，将导致估值失准。登记用途为综合，设定为办公评估。如与实际不符，评估结果将做相应调整。
6.估价报告使用限制
（1）本次估价报告和估价结果仅为估价委托人在上述已有假设条件下，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用做其它用途。
（2）本次估价报告仅为估价委托人在特定估价目的下使用，其他
任何人影印或复印全部或部分估价报告使用的，均无法律效力。
（3）本次估价报告和估价结果的应用必须在报告所确定的使用期限内，估价报告的使用期限自估价报告出具之日起一年（2026 年 9 月
20 日-2027 年 9 月 19 日）。
（4）本次估价结果未考虑未来可能发生的强制处分、快速变现等因素，提请估价委托和报告使用人注意。
估价结果报告
博文房估字（2026）第 12065 号
一、估价委托人
南京银行股份有限公司北京分行
二、房地产估价机构
机构名称：博文房地产评估造价集团有限公司
法定代表人：徐文井
地址：北京市西城区广安门外大街甲 122 号 2 号楼北京广运宾馆
9 层 903、904 室
联系电话：010-83482911 邮编：100054
备案等级：一级 证书编号：建房估备字[2015]025 号
有效期限：2024 年 8 月 6 日至 2027 年 8 月 5 日
统一社会信用代码：911100007394033502
经营范围：一般项目：房地产咨询；工程造价咨询业务；招投标代理服务；不动产登记代理服务；市场主体登记注册代理；房地产评估；资产评估；财政资金项目预算绩效评价服务；土地整治服务；市场调查（不含涉外调查）；社会调查（不含涉外调查）；企业信用调查和评估：软件开发；规划设计管理；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；人工智能应用软件开发；人工智能理论与算法软件开发；人工智能基础软件开发；人工智能通用应用系统；承接档案服务外包；信息系统集成服务；数据处理和存储支持服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：测绘服务；国土空间规划编制；建设工程监理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象财产范围
本次估价对象为拟抵押的位于北京市海淀区中关村大街 18 号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产，包括房屋所有权及其占用范围内土地使用权，以及与其不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施、装饰装修，建筑面积 4096.83㎡。小区容积率 8.97，物业公司为仲量联行物业管理服务有限公司，物业费 21 元/㎡·月，位于三环至四环，使用状态为自用。
（二）估价对象土地状况
估价对象所在宗地东至科春社区、南至科育小区、西至中关村大街、北至中关村电话局。地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地内外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖）及场地平整，土地用途为综合、配套(地下)、地下车库用地，本次评估的是房地合一价值，估价对象土地面积实际分摊的大小并不影响其评估价值。
（三）估价对象建筑物状况
估价对象证载权利人为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司，位于海淀区中关村大街 18 号，建筑面积 4096.83㎡，登记用途为综合、地下车库、地下库房，建筑物结构为钢混结构，朝向为东朝向，房屋总层数为 22（-4）层，估价对象地上办公所在层为 3-5 层，层高约 3.5米；估价对象装修状况外墙为玻璃幕墙，室内装修地上办公：地面为地砖，墙面为乳胶漆，天花为吊顶；估价对象地下库房所在层为地下 2层至地下 4 层，层高约 3.5 米，室内装修地下库房：地面为水泥地面，墙面为乳胶漆，天花为乳胶漆；估价对象地下车库所在层为地下 2 层
至地下 3 层，层高约 3.5 米，地面为地坪漆。房屋建成年代为 2003 年，
根据现场勘察，建筑物维护状况良好，房屋六成新。估价对象所在小区具备供水、供电设备，通电话、有线电视、管道燃气，排水通畅，设施设备能满足办公经营需要。
（四）估价对象权益状况
1.根据估价委托人及产权人提供的《房屋所有权证》[京房权证海股字第 0004603 号]，《国有土地使用证》[京房权证海股字第京海国用(2003 出)第 2166 号]，《产权持有单位承诺函》，土地及房产权益状况详细信息见下表:
项目名称 证载内容
证号 京海国用(2003 出)第 2166 号
土地使用权人 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
坐落 海淀区中关村大街 18 号部分楼层
地号
811007003001
图号 IV-1-4-74 (3)
地类(用途) 综合、配套(地下)、地下车库
终止日期 配套(地下)2041 年 6 月 26 日，综合、地下车库 2051 年 6 月 26 日
土地使用权面积 12135.32㎡
项目名称 证载内容
证号 京房权证海股字第 0004603 号
房屋所有权人 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
房屋坐落 海淀区中关村大街 18 号部分楼层
产别 股份产
结构 钢混
房屋总层数 二十二(-4)
设计用途 综合类
建筑面积 详见下表
本次评估估价对象面积如下：
部位及房号 建筑面积(m²) 规划用途
301 603.75 综合
03 层(03)
302 230.07 综合
04 层(04) 401 168.58 综合
402 676.87 综合
403 312.14 综合
404 119.27 综合
405 202.41 综合
406 142.52 综合
501 170.37 综合
502 681.04 综合
503 314.71 综合
05 层(05)
504 121.69 综合
505 204.07 综合
506 149.34 综合
地上部分小计 4096.83
部位及房号 建筑面积(m²) 规划用途
8552.31 车位(192 个)
地下二层
3191.17 库房(18 个)
5354.45 车位(121 个)
地下三层
1734.90 库房(8 个)
地下四层 584.64 库房(5 个)
地下车库小计 13906.76
地下库房小计 5510.71
地下部分小计 19417.47
地上地下合计 23514.30
2.他项权状况
在价值时点，估价对象已设定抵押权，估价委托人若要重新抵押，则需撤销原抵押权。本次评估未考虑该抵押权对评估价值的影响，故设定法定优先受偿款为 0 元。
（五）房地产市场分析
2025 年全国办公房地产市场延续深度调整，供过于求、租金下行、空置分化，但一线城市核心板块及新兴产业驱动局部回暖，整体进入“存
量提质、功能复合、资产重构”转型期。
投资与供应持续收缩：2025年全国办公楼开发投资 3203亿元（同比-22.8%），新开工面积 1471 万㎡（-21.9%），竣工面积 2071 万㎡（+6.7%，因前期项目完工），反映开发商大幅削减新增供给，但存
量去化压力仍大。
销售与空置双承压：办公楼销售面积 2239 万㎡（-6.2%），销售额 2900 亿元（-9.3%）；全国商办类待售面积中，办公楼待售 5330
万㎡（仅+0.3%），显著好于住宅（+2.8%），但重点城市甲级写字楼空置率普遍超 15–36%（如北京约 15.2%、成都达 36.2%），呈现“核心稳、新兴高”分化。
租金持续下调，租户主导：一线及强二线城市甲级写字楼年均租
金同比降幅 10–16%（如北京 222 元/㎡·月、上海约 6.4 元/㎡·天），免
租期普遍延长至 6 个月以上，续租成交占比提升，企业缩租、退租与“降本搬迁”并存。
需求结构性复苏：TMT（科技、媒体、通信）与 AI 相关企业成核心租户（北京中关村、上海张江、广州琶洲占新增需求 17–20%），金融业稳居第二；但整体净吸纳量低迷，13 城年均净吸纳约 215 万㎡（同比+12%，基数仍低），远低于年均新增供应（约 450–500 万㎡）。
政策与资本转向盘活存量：公募 REITs 试点扩容至办公资产（如华安陆家嘴 REIT、汇添富上海地产 REIT 已生效），多地（京沪穗深）允许商办转科创、养老、租赁住房等；大宗交易筑底，办公资产仍占
全国商办成交约 50%，但单价下行、中小宗（<3 亿元）占比超 50%。
转型路径明确：市场从“以价换量”转向“空间+服务+生态”运营（混合业态、灵活工位、产业社群、绿色智慧改造），老旧楼宇更新（如
上海外滩 FTC 转型内容科技载体）成破局关键，未来 3–5 年供应压力渐退，2027 年后或现结构性复苏。
当前（2026 年中）尚无全国统一空置率官方数据，但国家统计局仅披露办公楼开发、销售、竣工等宏观指标，微观空置与租金由仲量
联行、戴德梁行等机构区域抽样估算，全国层面无综合空置率统计。
整体判断：2025 年为“触底筑底年”，非全面复苏，而是分化加剧、功能重定、资本重构的转型元年。
五、价值时点
2026 年 8 月 17 日（实地查勘之日）。
六、价值类型
1.价值名称：根据本次估价的目的，本估价报告中的评估价值是指估价对象在价值时点，现状利用条件下，用途为综合、地下车库、地下库房的房地产抵押价值。
2.价值内涵：本报告估价结果所涉估价对象土地取得方式为出让，土地用途为综合、配套(地下)、地下车库用地，开发程度为宗地内外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖）及宗地内场地平整；所涉估价对象房屋用途为综合、地下车库、地下库房，建筑结构、设施设备、新旧程度等状况均为现状条件。
七、估价原则
1.独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
3.价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
6.谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
八、估价依据
(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第 45 号，
2021 年 1 月 1 日起施行）；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日中华
人民共和国主席令第 32 号，2020 年 1 月 1 日起施行）；
3.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日中华人民共
和国主席令第 32 号，2020 年 1 月 1 日起施行）；
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998 年 12 月 27 日
国务院令第 256 号，1999 年 1 月 1 日施行，2021 年 4 月 21 日国务院
第 132 次会议修正，自 2021 年 9 月 1 日起施行）；
5.《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年 4 月 23 日中华人民共
和国主席令第 29 号，2019 年 4 月 23 日起施行）；
6.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日中华人民共和
国主席令第 46 号，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990 年 5 月 19 日中华人民共和国国务院令第 55 号发布，根据 2020
年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；
8.《城市房地产抵押管理办法》（1997 年 5 月 9 日建设部令第 56
号发布，根据 2001 年 8 月 15 日建设部令第 98 号、2021 年 3 月 30 日
住房和城乡建设部令第 52 号修改）；
9.《商业银行房地产贷款风险管理指引》（中国银监会 2004 年 9
月 2 日颁布施行）；
10.
《中华人民共和国增值税法实施条例》（2026 年 1 月 1 日起施
行）。
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1.关于颁发 2016 年《北京市建设工程计价依据-概算定额》的通知（京建发[2016]407 号）；
2.《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号）。
（三）本次估价依据的技术标准
1.《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
3.《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第 678 号）；
4.《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号）。
（四）委托人提供的有关资料
1.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；
2.估价委托人提供的基本情况资料。
（五）房地产估价机构掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；
2.估价对象所在地统计资料；
3.估价对象所在地城市规划资料；
4.估价对象所在地城市基础设施基本情况资料。
（六）注册房地产估价师实际勘察、调查所获取的资料
1.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料;
2.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料;
3.估价对象所在地土地出让转让、土地市场供需状况、商品房买卖、租赁等土地房产交易的市场资料;
4.注册房地产估价师实地拍摄的有关估价对象现状的照片。
九、估价方法
（一）估价方法的选用
本次估价在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据估价对象的特点及其目前利用的实际状况，选取比较法和收益法作为本次评估的基本方法。
本次估价所选取方法的理由
1.选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2.选取收益法的理由
估价对象周边同类房地产租赁案例较多，故适合采用收益法。
本次估价未选取方法的理由
1.成本法适用于新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现
有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产，也适用于对于很
少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收
益而限制了收益法运用的房地产。估价对象为综合、地下车库、地下
库房房地产，且所在区域类似房地产市场交易案例较多，故本次估价
不宜采用成本法。
2.由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故不适合采用假设开发法。
（二）估价方法定义与技术路线
1.比较法
① 比较法定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象
进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价
对象价值或价格的方法。
② 比较法技术路线为：选择类似区域、用途相似、结构相近等
类似房地产交易实例，通过对交易实例与估价对象的分析、比较，在
对可比实例进行区位状况、实物状况和权益状况修正后，确定估价对
象的价值。
③ 比较法计算过程和评估结果
实例 项目 估价对象 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
海淀区中关村大 中关村科贸电子 中关村科贸电子 中关村科贸电子
物业名称
街 18 号 城 城 城
建筑面积（㎡） 4096.83 47.31 39.20 15.49
交易总价（万元） 待估 108 88 34
交易单价（元/㎡） --- 22795 22509 22152
统一财产范围后的价格（元/㎡） 22795 22509 22152
统一付款方式后的价格（元/㎡） 22795 22509 22152
统一融资条件后的价格（元/㎡） 22795 22509 22152
统一税费负担后的价格（元/㎡） 22795 22509 22152
统一计价单位后价格（元/㎡） 22795 22509 22152
2026 年 8 2026 年 8 2026 年 8 2026 年 8
交易日期修正 100 100 100 100
月 17 日 月 月 月
交易情况修正 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100
市场状况修正 平稳 100 平稳 100 平稳 100 平稳 100
方位、距重要场所 位于海淀 位于海淀 位于海淀 位于海淀
100 100 100 100
距离 区 区 区 区
朝向 东 100 南 101 南 101 南 101
3-5/22
楼层 100 低 100 低 100 低 100
（-4）
商业繁华程度 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
综合、地下车库、
区 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
位 地下库房聚集度
状
况 交通便捷度 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
房
地 基础设施状况 七通 100 七通 100 七通 100 七通 100
产 菜市场、 菜市场、商 菜市场、商 菜市场、商
状 商场、银 场、银行、 场、银行、 场、银行、
况 公共服务设施 行、超市、 100 超市、公园 100 超市、公园 100 超市、公园 100
公园等配 等配套齐 等配套齐 等配套齐
套齐全 全 全 全
自然和人文环境 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
建筑结构 钢混 100 钢混 100 钢混 100 钢混 100
实 建筑面积（㎡） 4096.83 100 47.31 100 39.2 100 15.49 100
物
状 装修 普通装修 100 简单装修 98 简单装修 98 简单装修 98
况
层高 较高 100 较高 100 较高 100 较高 100
空间布局 较合理 100 较合理 100 较合理 100 较合理 100
工程质量 良好 100 良好 100 良好 100 良好 100
建筑外观 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100
新旧程度 六成新 100 六成新 100 六成新 100 六成新 100
物业管理 良好 100 良好 100 良好 100 良好 100
其他 无 100 无 100 无 100 无 100
土地使用权类型 出让 100 出让 100 出让 100 出让 100
综合、地 综合、地下 综合、地下 综合、地下
权 用途 下车库、 100 车库、地下 100 车库、地下 100 车库、地下 100
益 地下库房 库房 库房 库房
状 无特殊限 无特殊限 无特殊限 无特殊限
城市规划限制条件 100 100 100 100
况 制 制 制 制
租赁、抵押、查封
不考虑 100 不考虑 100 不考虑 100 不考虑 100
等其他
比较修正后的单价（元/㎡） 23030 22741 22380
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象（地上办公）单价的确定（元/㎡） 22717
2.收益法
①收益法是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、
收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价格或价值的方法。报
酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现
到价值时点后相加后得到估价对象价值或价格的方法。
② 公式：
A 1 G n
V R G 1 1 R
其中：V——收益法评估价格 R——房地产还原利率
A——房地产年纯收益 n——房地产收益年期
G——净收益逐年递增的比率
③ 租金的测算过程
实例 项目 估价对象 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
海淀区中关村大 中关村科贸电子 中关村科贸电子 中关村科贸电子
物业名称
街 18 号 城 城 城
建筑面积（㎡） 4096.83 145.00 74.00 1200.00
月租金（万元） 待估 2.03 0.98 16.24
日租金（元/㎡˙天） --- 4.67 4.41 4.51
统一财产范围后的价格（元/㎡） 4.67 4.41 4.51
统一付款方式后的价格（元/㎡） 4.67 4.41 4.51
统一融资条件后的价格（元/㎡） 4.67 4.41 4.51
统一税费负担后的价格（元/㎡） 4.67 4.41 4.51
统一计价单位后价格（元/㎡） 4.67 4.41 4.51
2026 年 8 2026 年 8 2026 年 8
交易日期修正 100 100 2026年8月 100 100
月 17 日 月 月
交易情况修正 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100
市场状况修正 平稳 100 平稳 100 平稳 100 平稳 100
方位、距重要场 位于海淀 位于海淀 位于海淀
100 100 位于海淀区 100 100
所距离 区 区 区
朝向 东 100 西 99.0 南 101 南 101
楼层 3-5/22（-4） 100 高 100 高 100 中 100
商业繁华程度 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
房
综合、地下车库、
地 区 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
位 地下库房聚集度
产 状
况 交通便捷度 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
状
况 基础设施状况 七通 100 七通 100 七通 100 七通 100
菜市场、商 菜市场、 菜市场、商
菜市场、商
场、银行、 商场、银 场、银行、
场、银行、
公共服务设施 超市、公园 100 行、超市、 100 100 超市、公园 100
超市、公园
等配套齐 公园等配 等配套齐
等配套齐全
全 套齐全 全
自然和人文环境 较优 100 较优 100 较优 100 较优 100
建筑结构 钢混 100 钢混 100 钢混 100 钢混 100
建筑面积（㎡） 4096.83 100 145 100 74 100 1200 100
装修 普通装修 100 普通装修 100 普通装修 100 普通装修 100
层高 较高 100 较高 100 较高 100 较高 100
实 空间布局 较合理 100 较合理 100 较合理 100 较合理 100
物
状
况 工程质量 良好 100 良好 100 良好 100 良好 100
建筑外观 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100
新旧程度 六成新 100 六成新 100 六成新 100 六成新 100
物业管理 良好 100 良好 100 良好 100 良好 100
其他 无 100 无 100 无 100 无 100
土地使用权类型 出让 100 出让 100 出让 100 出让 100
综合、地下 综合、地 综合、地下 综合、地下
权 用途 车库、地下 100 下车库、 100 车库、地下 100 车库、地下 100
益 库房 地下库房 库房 库房
状 城市规划限制条 无特殊限 无特殊限 无特殊限
100 100 无特殊限制 100 100
况 件 制 制 制
租赁、抵押、查
不考虑 100 不考虑 100 不考虑 100 不考虑 100
封等其他
比较修正后的单价（元/㎡） 4.72 4.37 4.47
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象（地上办公）日租金的确定（元/㎡˙天） 4.52
④收益法估价测算汇总表
序号 项目 测算值 说明
有效毛租金收 空置和收租损失按潜在毛租金收入的 3%计。故有效毛租金收入为：
一 1578.38
入（元/㎡.年） 135.6×12×（1-3%）＝1578.38 元/㎡ 年
市场客观月租 根据周围房地产市场行情和估价人员的调查，选取三个成交案例，经
(1) 135.60
金(元/月) 过相关修正，确定估价对象所在区位平均月租金取 135.6 元/㎡ 月。
租金内涵含税，不包括物业费、水、电、暖气等费用。
市场客观年租
(2) 1627.20 取一年 12 个月。
金（元/㎡）
至实地查勘期，估价对象为自用，经向估价委托人及房地产权利人了
（3） 租约限制 --
解，估价对象未签署租约，故不存在租约限制。
通过估价师对租赁市场调查，估价对象租赁案例的租赁面积均为产证
租赁面积的确
（4） -- 登记建筑面积，且一般来说，北京市房地产租赁市场多以房屋建筑面
定
积为租赁面积，故本文在测算时以估价对象建筑面积作为租赁面积。
根据估价师市场调查，该估价对象周边类似房地产出租情况较好，类
空置或收租损
（5） 3.00% 似房地产平均空置率约为 1-5%。本次估价按照每年空置 1 个月，则
失
空置和收租损失按潜在毛租金收入的 3%计。
押金收入， 按一般市场租赁规律，承租人的支付方式为“付半年押一
其他收入（元/
二 2.03 个月”，此处一个月的押金计算利息，按一年期存款利率 1.5%计息。
㎡.年）
135.6×1.5%=2.03 元/㎡ 年
运营费用（元
三 333.81 1 至 6 项之和
／㎡）
管理费主要是指管理人员经费、综合、地下车库、地下库房费等。估
管理费（元／ 价对象为个人名下住宅房地产，一般不设专业的综合、地下车库、地
(1) 47.41
㎡） 下库房人员，故此部分费用实际较少，此处取年有效毛租金收入和其
他收入之和的 3%计。
维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般为建筑物重
维修费（元／
(2) 43.79 置价值的 0.5%～2%，本次取 1%计；根据估价对象结构结合北京市
㎡）
房屋建安工程费，本次取 4379 元/㎡计
根据依据《中华人民共和国房产税暂行条例》《财政部税务总局关于
房产税（元／
(3) 184.13 房产税若干具体问题的解释和暂行规定》。“按 12％的税率征收房产
㎡）
税。”即：1580.41×12%/（1+3%）=184.13（元/㎡）
根据我国税收制度，根据国家税务总局关于发布依据《中华人民共和
国增值税法《中华人民共和国增值税法实施条例》，应纳税款＝含税
增值税及附加
（4） 51.56 销售额÷（1+3%）×3%；城市维护建设税为增值税的 7%，教育费附
（元／㎡）
加费为增值税的 3%，地方教育费附加费为增值税的 2%，合计为增值
税的 12%。即：1580.41×3%/（1+3%）×（1+12%）=51.56（元/㎡）
印花税（元／
（5） 1.58 按租赁金额 1‰贴花。
㎡）
保险费指产权所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支
保险费（元／ 付的费用，一般为建筑物现值的 1‰～2‰，本次取房屋现值的 2‰计，
(6) 5.34
㎡） 同类型房屋重置价格一般为 4379 元/平方米,根据现场勘查成新，确定
建筑物成新率为 61%。
年净收益（元 指年房地产总收益减去年总费用，即：1578.38+2.03-333.81=1246.6
四 1246.60
／㎡） （元/㎡）
估价对象为办公性质的房地产，有较多的出租市场，房主一般在签订
出租合同时均会不同程度设定租金增长幅度，以规避房地产市场行情
变动、物价变动、利率变动等风险；通过调查周边办公等物业租金情
五 变化趋势分析 2.00%
况，发现估价对象周边房地产租金平均年增长率在 1%-5%之间，根
据估价对象房地产实际情况，考虑到随着估价对象年限增长，运营费
用随之增长，本次评估估价对象净租金增长率取 2%。
确定报酬率（r）
报酬率是用以将不动产净收益还原成不动产价格的比率。我们采用投
资复合收益法、安全利息率加风险调整值二种方法综合确定。
(1)根据目前房地产销售市场，购买综合、地下车库、地下库房性质房
地产，银行通常提供 50%的抵押贷款，贷款年利息率取以中国人民银
行授权全国银行间同业拆借中心公布,2026年4月20日贷款市场报价
六 报酬率 5.00%
利率(LPR)为:1 年期 LPR 为 3.0%，房地产投资商自有资金的收益率一
般要求 6%~10%，根据投资复合收益法测算还原率为 4.5%~6.5%。
(2)取以中国人民银行公布的安全利率为 1.5%，根据北京市有关部门
提供的资料，经与有关人员咨询后，确定目前该地区房地产投资风险
报酬率约为 3%~5%，故在选取报酬资本化率时考虑到投资风险因素
以及银行一年期存款基准利率，测算报酬率为 4.5%~6.5%。
综合考虑上述二种方法测算报酬率，最终评估确定房地产报酬率为
5.0%。
估价对象为钢混结构办公，根据规范，钢混结构非生产用房房屋经济
耐用年限为 60 年，该建筑物建成于 2003 年，至价值时点 2026 年 8
可获收益年限
七 24.84 月 17 日，已使用 23 年，剩余使用年限 37 年，估价对象所在土地为
（年）
国有出让用地，地剩余使用年期 24.86 年，根据“孰短原则”，本次评
估设定估价对象土地剩余收益期限为 24.86 年。
收益价值（地
八 上办公）单价 21328 四/（六-五）×[1-（（1+五）/（1+六））七]
（元/㎡）
（三）估价结果确定过程
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。比
较法评估地上综合、地下车库、地下库房单价为 22717 元/㎡，收益法
评估地上综合、地下车库、地下库房单价为 21328 元/㎡，两结果值存
在差距，因此采用其加权平均数作为估价对象房地产单价。考虑比较
法能更直观反映估价对象市场价值，收益法仅能反映估价对象收益价
值，故取比较法结果权重 0.6，收益法结果权重 0.4，即估价对象（地
上办公）评估单价=（22717 元/㎡×0.6+21328 元/㎡×0.4）=22161 元/
㎡，经市场调查综合分析，地下空间修正系数为：地下车库系数 0.20，
地下库房系数 0.30；最终求得估价对象市场价值见下表：
坐落 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 价值（万元） 用途
综合、地下车库、
4096.83 22161 9078.98
北京市海淀区中关村大街 地下库房
18 号部分楼层综合、地下车 13906.76 4432 6163.48 地下车库
库、地下库房
5510.71 6648 3663.52 地下库房
合计 23514.30 18905.98
十、估价结果
估价人员遵循估价原则和行业标准，按照估价工作程序进行了实
地查勘和市场调查；在综合考虑影响房地产的各项因素的基础上，选
用科学、合理的估价方法，并依据估价人员的专业经验，通过公正、
客观的评估，本次评估最终确定估价对象于价值时点 2026 年 8 月 17
日的抵押价值为房地产总价 18905.98 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰
零伍万玖仟捌佰元整。详见评估明细表：
评估明细表
房屋所有权证号 权利人 坐落 小区名称 房屋结构 所在层数/总层数 建成年代
北京中关村科 海淀区中关 3-5/22（-4）；地
京房权证海股字第
技发展(控股)股 村大街 18 中关村科贸电子城 钢混 下2层-地下4层/22 2003 年
0004603 号
份有限公司 号部分楼层 （-4）
国有土地使用证号 权利类型 权利性质 共有情况 用途 土地性质
国有建设用地
京海国用(2003 出) 办公、车位、
使用权/房屋所 商品房 单独所有 出让
第 2166 号 库房
有权
坐落 建筑面积（㎡） 用途 所在层数/总层数 单价（元/㎡） 价值(万元)
地上办公 4096.83 办公 3-5/22（-4） 22161 9078.98
地下库房 5510.71 库房 地下2层-地下4层/22（-4） 6648 3663.52
地下车位 13906.76 车位 地下2层-地下4层/22（-4） 4432 6163.48
市场价值(万元) -- 18905.98
（一）房地产抵押价值
1.未设立法定优先受偿权下的价值
本次评估确定估价对象在价值时点 2026 年 8 月 17 日的市场价值
为房地产总价 18905.98 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖仟捌佰元整。
2.需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款
根据估价委托人提供的资料以及不动产登记信息查询，估价对象已设定抵押权，由于房地产续贷需偿还前期贷款，故本次评估设定估价对象于价值时点不存在抵押权。
除此以外，估价委托人提供的全部资料中未显示估价对象于价值时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受偿款；注册房地产估价师收集的相关资料中亦未发现估价对象于价值时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受偿款。
综上所述，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款合计为零。
3.抵押价值
本次评估确定估价对象在价值时点 2026 年 8 月 17 日的抵押价值
为房地产总价 18905.98 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖仟捌 佰元整。
（二）相关税费
本次估价目的为抵押，根据谨慎原则，处置税费取卖方承担买卖双方税费前提，明细如下：
契税 3.00%
买方
印花税 0.025%
增值税及附加 3.26%
卖方 印花税 0.025%
个税 1.00%
处置费用 销售、中介、评估费用 2%
税（费）合计（万元） 1760.15
（三）房地产抵押净值
扣除处置税费后抵押净值 17145.83 万元，大写人民币壹亿柒仟壹
佰肆拾伍万捌仟叁佰元。
房地产抵押价值评估结果汇总表 币种:人民币
估价对象 北京市海淀区中关村大街
18 号部分楼层综合、地下
项目及结果 车库、地下库房
总价（万元） 18905.98
1、假定未设定法定优先受偿权下的价值
单价（元/㎡）
2、估价师知悉的法定优先受偿款 总额（万元） 0
2.1 已抵押担保的债权数额 总额（万元） 0
2.2 拖欠的建设工程价款 总额（万元） 0
2.3 其他法定优先受偿款 总额（万元） 0
总价（万元） 18905.98
3、抵押价值
单价（元/㎡）
4、处置税费 总价（万元） 1760.15
5、抵押净值 总价（万元） 17145.83
十一、注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
罗志泉 2320140069 2026 年 9 月 20 日
刘晓雷 3220170358 2026 年 9 月 20 日
十二、实地查勘期
2026 年 8 月 17 日
十三、估价作业日期
2026 年 8 月 17 日至 2026 年 9 月 20 日
附 件
1. 估价对象权属证明以及身份证明复印件
2. 不动产权登记信息查询结果告知单
3. 估价对象位置图
4. 估价对象实地查勘情况及相关照片
5. 房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件
6. 注册房地产估价师估价资格证书复印件
附件 1:估价对象权属证明以及身份证明复印件
附件 2：不动产权登记信息查询结果告知单
附件 3：估价对象位置图
附件 4：估价对象实地查勘情况及相关照片
小区入口 物业外观
单元入口 内部
内部 内部
内部 内部
内部 内部
内部 内部
内部 内部
内部 内部
内部 内部
勘查人员内部照 勘查人员外部照
附件 5：房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件
附件 6：注册房地产估价师估价资格证书复印件
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